穿越周期再出發(fā)：高質(zhì)量增長(zhǎng)的安全邏輯

       博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會(huì)8月8日在滬舉行，作為中國目前規(guī)格最高、影響最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇之一，本屆年會(huì)主題為“穿越周期再出發(fā)：高質(zhì)量增長(zhǎng)的安全邏輯”，來自國內(nèi)外近千名政、經(jīng)、學(xué)、業(yè)界領(lǐng)袖和精英將匯聚一堂，為中國房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展尋找新動(dòng)力。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良應(yīng)邀出席年會(huì)并作專題演講。

       張玉良董事長(zhǎng)在演講中指出，房地產(chǎn)行業(yè)是各方關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，既涉及投資又涉及消費(fèi)，與國民經(jīng)濟(jì)、金融穩(wěn)定、社會(huì)民生、居民財(cái)富都息息相關(guān)。自2017年中央提出“房住不炒”的方針以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展周期。對(duì)于應(yīng)該如何看待新周期下的房地產(chǎn)行業(yè)，張玉良董事長(zhǎng)提出以下觀點(diǎn)：

       一、房地產(chǎn)市場(chǎng)是改革開放及城鎮(zhèn)化偉大進(jìn)程的必然產(chǎn)物

       在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國并沒有所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)。它的形成與發(fā)展，起源于我國住房制度改革。從大的歷史格局來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，與改革開放的偉大進(jìn)程，與城鎮(zhèn)化事業(yè)的深入推進(jìn)，總體上是同步的。其基本發(fā)展歷程大體可以分為以下三個(gè)階段：

       一是啟動(dòng)起步階段（1987年-1998年）。1987年，深圳開風(fēng)氣之先，首次公開招標(biāo)出讓第一幅住房用地，拉開了我國住房制度改革的序幕，同時(shí)也標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正式起步。

       二是高速發(fā)展階段（1998年-2017年）。1998年，中央印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布取消福利分房，全面開啟了住宅商品化的時(shí)代。此后近20年時(shí)間里，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，到2016年全國商品房銷售總額已接近12萬億元，2017年更是突破13萬億元，在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要的支柱性地位。

       三是深化改革階段（2017年以后）。2017年，中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，要求推動(dòng)新一輪住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，并著手建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這也標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)與總體經(jīng)濟(jì)社會(huì)相適應(yīng)，進(jìn)入了深化改革階段。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)只要是堅(jiān)持市場(chǎng)化和不斷深化改革，市場(chǎng)空間仍然巨大

       二、房地產(chǎn)行業(yè)為我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)

30多年來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活水平改善，作出了不可磨滅的巨大歷史貢獻(xiàn)。這次新冠疫情中，房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)充分發(fā)揮了各方面作用，房地產(chǎn)無論是昨天還是今天（包括抗擊疫情中的表現(xiàn)），在“六穩(wěn)”“六保”工作中及未來發(fā)展中所具有的作用都是巨大的。主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

       一是極大地改善了人民群眾的住房條件。我國居民平均住房面積，已由改革開放之初的不足7平方米，大幅增加至目前的超過40平方米，更是展現(xiàn)了發(fā)展質(zhì)量的全面提升。

       二是徹底改變了我國城市面貌。我國城市化率已由改革開放之初的不足18%，快速躍升至目前的60%左右。與此同時(shí)，城市開發(fā)建設(shè)水平日新月異，為人民群眾追求美好生活創(chuàng)造了條件。

       三是有力促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一方面，“土地是財(cái)富之母”，通過土地批租等形式，房地產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展積累了資金。另一方面，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著上下游龐大的產(chǎn)業(yè)鏈條，有效拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

       四是有效助推了經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。通過產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)區(qū)、綜合體等一系列重大城市功能性項(xiàng)目的投資開發(fā)，房地產(chǎn)為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了載體。

       三、新周期的房地產(chǎn)行業(yè)可以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)”字當(dāng)頭

       房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展周期后，總體上到了行業(yè)的下半場(chǎng)。其基本特點(diǎn)是：市場(chǎng)總量仍然巨大，但區(qū)域分化嚴(yán)重，企業(yè)集中度不斷提高，轉(zhuǎn)型升級(jí)成為房企發(fā)展的主旋律。很多人認(rèn)為這個(gè)行業(yè)充滿了不確定性，以至于在當(dāng)前的資本市場(chǎng)上，地產(chǎn)股的估值普遍處于歷史較低的水平，與銀行、保險(xiǎn)一起被人戲稱“A股三傻”。實(shí)際上，與宏觀經(jīng)濟(jì)的諸多不確定性相比，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展其實(shí)是比較確定的，可以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。主要表現(xiàn)為：

       第一，政策導(dǎo)向是比較確定的。關(guān)鍵是如何把握好?？陀^地說，過去很多年，確實(shí)存在“地產(chǎn)金融化”和“金融地產(chǎn)化”并存的現(xiàn)象，給國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，并明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。應(yīng)該說，總體導(dǎo)向已經(jīng)非常明確，就是要“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，使房地產(chǎn)行業(yè)成為長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的“壓艙石”，而不是“地雷陣”?，F(xiàn)在的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確把握因城施策、因時(shí)施策、松緊適度、長(zhǎng)短結(jié)合（長(zhǎng)效機(jī)制與短期措施）的靈活性。

       第二，市場(chǎng)超大總量是比較確定的。我國城鎮(zhèn)化事業(yè)走過了波瀾壯闊的歷程。目前，我國的城鎮(zhèn)化率約為60%，與發(fā)達(dá)國家75%以上的水平相比，還有較大差距。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)總量繼續(xù)保持一定的規(guī)模，仍然是有基礎(chǔ)的。今年年上半年，受疫情的影響，我國商品房銷售金額同比下降5.4%，但仍然達(dá)到6.69萬億元。預(yù)計(jì)今年的國內(nèi)市場(chǎng)總量大概將保持在15萬億元左右的水平。這仍然是全球絕無僅有的一個(gè)“超級(jí)市場(chǎng)”。全球汽車產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模也僅為2萬億美元，約合人民幣14萬億元而已。當(dāng)然，15萬億元左右的市場(chǎng)總量，可能會(huì)成為行業(yè)的峰值，今后可能會(huì)穩(wěn)中有降。

       第三，價(jià)格行情是比較確定的?，F(xiàn)在很多人在問，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)由此跌下去？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格的正常波動(dòng)是常態(tài)。房地產(chǎn)有其特殊性，房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，但不會(huì)大幅跌下去，而會(huì)穩(wěn)下去。核心原因在于：一方面，市場(chǎng)的需求仍然存在，可能有的家庭已經(jīng)有幾套住房，但是有的家庭還在為擁有一套住房而苦惱。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著巨量的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)著巨量的銀行資產(chǎn)負(fù)債，同時(shí)也關(guān)聯(lián)著巨量的居民家庭財(cái)產(chǎn)，房?jī)r(jià)急速下跌的后果是不堪設(shè)想的。

       第四，結(jié)構(gòu)分化是比較確定的。并非所有地區(qū)的市場(chǎng)都將穩(wěn)定或增長(zhǎng)，只要那些經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)持續(xù)集聚的地區(qū)，才具有穩(wěn)定和增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。而這些地區(qū)，往往集中在城市群、都市圈及其周邊溢出地區(qū)。特別是有一定首位度的區(qū)域中心城市，人口和產(chǎn)業(yè)仍然會(huì)進(jìn)一步集聚，過去幾年一些大城市實(shí)施的“搶人大戰(zhàn)”、“招商大戰(zhàn)”，就是這一現(xiàn)象的生動(dòng)寫照。

       第五，競(jìng)爭(zhēng)格局是比較確定的?？偟内厔?shì)是行業(yè)集中度日益上升，這也是中國很多行業(yè)已經(jīng)走過的道路。在中國，汽車行業(yè)前五的占有率是51%，空調(diào)行業(yè)是78%，手機(jī)行業(yè)是83%。而房地產(chǎn)行業(yè)，前十的占有率僅30%左右，集中度提升是大勢(shì)所趨，是市場(chǎng)大浪淘沙的必然過程。

       四、加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，服務(wù)社會(huì)，服務(wù)民生，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)才能穿越周期再出發(fā)

在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)都需要加快轉(zhuǎn)型發(fā)展的步伐。很多標(biāo)桿企業(yè)也進(jìn)行了卓有成效的探索和嘗試，具體做法多種多樣，不一而足。但大的方向、總的特點(diǎn)是比較一致的，即：順勢(shì)而為，與總體經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)相適應(yīng)?；韭窂桨ǎ?/span>

       第一，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)邁向更平衡、更充分發(fā)展的趨勢(shì)，積極調(diào)整區(qū)域結(jié)構(gòu)。比如，區(qū)域一體化的推進(jìn)和城市群的發(fā)展重新定義了房地產(chǎn)的潛力市場(chǎng)，很多企業(yè)都抓住這一結(jié)構(gòu)性的變化，沿著城市群溢出地區(qū)和高鐵等交通線周邊地區(qū)，調(diào)整投資布局。

       第二，順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)，積極提升質(zhì)量、效率和效益。比如，更加注重提升供給質(zhì)量，打造高品質(zhì)的產(chǎn)品。更加注重加快周轉(zhuǎn)速度，提高項(xiàng)目開發(fā)效率。更加注重成本管控，提升經(jīng)營效益。更加注重資產(chǎn)運(yùn)營，從“單一開發(fā)”向“開發(fā)與運(yùn)營并重”轉(zhuǎn)變。

       第三，順應(yīng)人民群眾追求美好生活的趨勢(shì)，積極擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵、創(chuàng)新商業(yè)模式。比如，眾多房企均開展了“房地產(chǎn)+”的商業(yè)模式創(chuàng)新探索和嘗試，即以房地產(chǎn)為載體，不斷注入了消費(fèi)、商務(wù)、物流、科技、醫(yī)療、養(yǎng)老、金融等產(chǎn)業(yè)資源，從而滿足人民群眾更加多樣化的需求。

       第四，順應(yīng)科技革命和科技創(chuàng)新的趨勢(shì)，積極增加科技含量。比如，嫁接人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等創(chuàng)新技術(shù)，提升科技水平。